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10月1日起或调高二手房评估价 税费增加数万元

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10月1日起或调高二手房评估价 税费增加数万元

2015年9月9日,深圳市房地产评估发展中心网站发出温馨提示,“根据房地产市场变化情况,我市将于10月1日起对房产评估价格进行例行更新。”

过户房产? 赶紧的!

上午,腾讯小编的朋友圈就被此消息连番刷屏,不过发消息的多是房地产经纪人,可以说,此事已在中介行业传得沸沸扬扬。有经纪人表示:“评估价上调会导致评估价与房产证登记价落差增大,营业税、契税、个人所得税都会有所提升。近期已签约的朋友请赶在9月底之前过户,避免因评估价上调多支付一些不必要的费用。”不过,业内人士指出,即便上调对楼市的实际影响也不大。

此处所说的评估价实际为存量房交易评估价格,它是判断申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。2011年7月11日起,深圳二手房交易按评估价征税便已正式实施。对于深圳市内交易成交价格明显偏低且无正当理由的二手房,无论营业税和附加、个人所得税、契税都将按评估价征收。且该价格会根据深圳市房地产市场交易的情况定期更新,经审核后发布。目前定为每半年调整一次。

房价上涨 房产评估价肯定会上调

对于此番调整评估价格,深圳链家市场研究中心总监肖小平在接受采访时指出,以往房产评估价都是半年一调,且是根据市场的走势来调整的,而这一年来,深圳房价无争议地往上走,此次评估价肯定会调高,调整幅度或为10%-20%,不过个别房价实在没怎么涨的楼盘,评估价可能会往下走,但总体是往上走的。

房地产税费构成主要包括契税、营业税及附加、个人所得税,评估价提高,营业税影响比较大。但330政策后,二手房营业税免征年限已从5年改成2年,所以涉及到的房产也比较少。此外,税费在房价支出中占比不算大,大家对此事可能不会很敏感,不可能出现“抢闸过户”的现象。

税费增加 不会导致大批购房者抢闸过户

肖小平表示,调高评估价,不会影响大家的购房行为。买或者不买,实际上看的是资金实力和购房需求,不会因为小小的变动就改变自己的根本决策。因为这不是一个新的政策,只是在调整,大家的心里应该早有预期。不过,短期影响还是有的。比如某些单,如果能赶在10月1日之前过户,那么就可以节省一笔税费支出。但是,并不是所有的单都能够赶出来。因为二手房交易流程比较长,从签合同到拿新的房产证一般需要1-2个月,可能购房者会卡在贷款审批或者赎楼环节,那么你着急也没用。

中介或以此为噱头促进成交 但实际影响不大

云估价品牌缔造者孙杰也认为,此次规土委调整评估价,属于正常动作。今年上半年,深圳房价涨幅过高,评税的标准估计也会上调。税多了,购房者花的钱也就多了。不过,上调评估价远没有上调房贷利率和首付比例所产生的影响大。

他预计,评估价调整的幅度不会太高,因为政府课税会在正常价格的基础上打个折扣,不是按照市场实际成交价来征税的。如果突然之间调整幅度太大,可能会引起争议。就楼市影响而言,中介可能会以此为噱头来刺激成交,让不了解政策的人,加快决策步伐,但实际上,对楼市成交的影响不会很大。

税费增加好比房价涨1% 市场完全可以消化

“肯定会上调,但购房者会增加多少税费,取决于评估价上涨的幅度,因为税率及税种并没有变化。”同致诚评估个评事业部魏雄总经理帮我们算了一笔账,目前深圳一套房平均房价大约为300万,如果评估价调整20%,那么就有60万的增加额。根据税收相关政策,营业税的税率为5%,城市维护建设税为营业税的7%、教育费附加为营业税的3%,那么营业税及附加费将增加3.3万。此外,购房者还需缴纳5‰的印花税及个人所得税(利润*20%或房屋成交总额的1%-3%),但是增加的3万多元的税费相比于300万元的房产而言,仅占比1%,就好比房价莫名其妙涨了1%,而这远远少于深圳一个月内房价的上涨幅度。所以说,评估价调整对市场影响不大,完全可以被市场消化。